Comment choisir son régime foncier ?

La location de biens immobiliers vous permet de choisir entre plusieurs régimes fonciers, en fonction du type de logement loué et de la hauteur de vos revenus.

4 régimes fonciers

Le propriétaire de logements peut être confronté à 4 types de régimes fonciers.

Logements meublés

Entrent dans cette catégorie les logements meublés loués à l’année, mais aussi les locations saisonnières et les chambres d’hôte.

Le propriétaire peut déclarer ses revenus soit sous le régime réel soit sous le régime micro-entreprise (BIC). Les revenus sont plafonnés à 32.600 euros pour la micro entreprise et l’abattement est de 50%. Au-dessus de ce montant, le propriétaire passe en régime réel.

Les formulaires à remplir sont le 2042C pour le régime foncier micro entreprise et pour le régime réel (qui peut aussi dépendre du formulaire 2031).

Logements vides

Location étudiante non meublée, garage, locaux d’entreprise…

Le propriétaire a le choix entre le régime micro-foncier ou réel. Les revenus sont plafonnés à 15.000 euros pour le micro-foncier. Au-delà de cette limite, le régime réel s’impose.

Les formulaires à remplir sont le 2042 pour le régime micro-foncier, le 2044 ou 2044S pour le régime réel.

Charges déductibles

Les charges ne sont pas déductibles des revenus pour le micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué.

Si vous optez pour le régime réel (par choix ou parce que vous bénéficiez de revenus locatifs supérieurs à 15.000 euros), vous pouvez déduire certains frais de vos impôts. Ces déductions sont nombreuses et dépendent naturellement, des dépenses que vous réalisez pour l’entretien du logement. Si vous faites appel à un comptable par exemple, cela est déductible de vos impôts. De même que les dépenses que vous avez faites pour le petit mobilier, les travaux d’entretien (mais pas les travaux de reconstruction), les assurances, les intérêts d’emprunts …

Comment choisir son régime foncier ?

Par défaut, lorsque vous louez un ou plusieurs logements vides et qu’ils ne génèrent pas plus de 15.000 euros de loyers annuels, vous dépendez du régime micro-foncier. Ce statut se met en place automatiquement dès lors que vous déclarez le montant de vos loyers (bruts et hors charges) sur votre déclaration d’impôt 2042. La fiscalité est avantageuse dans cette situation si vous avez peu de charges déductibles. Si vos revenus excèdent le plafond de 15.000 euros, vous serez automatiquement basculés vers le régime réel. Il est également possible d’opter pour le régime réel par choix, pour une période de 3 ans.

Dans le cas d’intérêts d’emprunt élevés par exemple, il peut être préférable d’opter pour un régime réel même pour des revenus de location vide n’exédant pas 15.000 euros. Dans ce cas en effet le montant des intérêts à déduire dépasse souvent les 30% d’abattement forfaitaire du régime micro-foncier.

Le même principe s’applique aux logements meublés, avec la différence principale du plafond : il s’élève dans ce cas à 32.600 euros de loyers annuels. En dessous de ce seuil, le propriétaire dépend du régime micro entreprise BIC, au-dessus il passe en régime réel.

Pour résumer

Choisir votre régime foncier dépend de la nature et du montant de vos revenus locatifs, ainsi que des charges déductibles pour l’année considérée.

Pour avoir vraiment la possibilité de choisir pour tel ou tel régime foncier, vous devez préparer votre projet locatif en amont et réfléchir à ce que telle ou telle location vous imposera comme régime foncier.

En cas de doutes, les services des impôts pourront vous renseigner utilement. Vous pouvez également poser vos question sur le forum loxity destiné aux propriétaires-bailleurs particuliers : louersansagence.fr.